第一上海 | 【公司研究】新世界發展（17,買入）：降負債持續進行，銷售業績亮眼

内容摘要：　涉及估值為隱藏內容，請進入第一上海證券公眾號，登錄研究資訊板塊，或聯係第一上海對接經紀獲取詳細報告。核心盈利同比下降17.6%至44.2億港元24/25財年中期，公司的持續經營業務收入167.9億港元

涉及估值為隱藏內容，請進入第一上海證券公眾號，登錄研究資訊板塊，或聯係第一上海對接經紀獲取詳細報告。

核心盈利同比下降17.6%至44.2億港元

24/25財年中期，公司的持續經營業務收入167.9億港元，同比下降1.6%。其中物業開發收入增長24.3%，物業投資收入下降4.3%，建築業務收入下降24.5%。公司嚴控成本，持續經營業務的資本開支及營運費用分別減少35%及9%。公司應占股東利潤錄得較大虧損66.3億港元，主要由於期內投資物業公允價值變動及減值撥備等非經營性因素影響，持續經營業務核心應占利潤同比下降17.6%至44.2億港元，不派發中期股息。

銷售業績亮眼，土儲豐富

受香港樓市全麵撤辣、減息周期啟動等影響，期內公司香港合同銷售額52.2億港元，較去年同期的1.4億港幣有明顯恢複；內地實現合同銷售額74.5億元，同比下降1.3%，但降幅遠小於行業平均。公司在香港擁有723萬平方尺權益土儲（其中物業發展麵積346萬平方尺）；另外公司在新界約1553萬平方尺的農地麵積，大部分位於“北部都會區”，發展潛力強。公司在內地公司擁有土儲299萬平方米（不含車庫），其中174萬平方米為住宅用途。其中核心土儲均位於重點一二線城市，占比達82%。未來兩年公司在香港及內地具有充足優質的項目不斷推出，如香港四個熱門項目、內地的廣州凱旋、杭州新世界城市藝術中心、深圳舊改項目等，支持公司開發銷售業務持續回暖。

K11兩大項目將於2025年開業

期內公司租金收入同比下降4.3%至25.6億港元，其中香港租金收入下降7.5%至16.1億港元，主要受市民出境旅遊、市場需求疲弱及港元匯率高企；內地租金收入同比增長1.6%至9.4億港元。公司目前運營17個K11項目，其中香港6個，內地11個。備受矚目的深圳K11 ECOAST及廣州漢溪K11 Select分別將於2025年開業。預計至2026財年，K11產品將覆蓋內地12個重點城市，共34個項目，總麵積達273萬平米，高效的運營效率加上豐富的儲備，有望帶動經常性租金收入為整體收入帶來穩健貢獻。

積極減債，淨負債率保持穩定

期內公司通過出售非核心資產、釋放農地機製、降本增效、暫停派息等措施減輕債務及改善現金流。期內公司總負債減少51億元至1464億港元，短債減少94億港元至322億港元，淨負債率（剔除投資物業減值因素影響）約為54.5%，與去年持平。截止2024年底，公司可動用資金約340億港元，其中現金及銀行存款220億港元，可動用銀行貸款120億港元。公司未來將繼續出售非核心項目加快資金回流。隨著美聯儲進入降息周期，公司未來的融資成本將進入下降通道，同時公司資本開支將保持下降趨勢，淨負債率有望下降。

目標價6.98港元，維持買入評級

公司香港內地雙引擎布局，開發及持有物業並重，品牌效應顯著。隨著樓市利好政策不斷出台，市場信心逐步恢複，公司兩地的銷售有望持續向好，公司全年銷售目標為260億港元，內地銷售目標由原來的110億人民幣提升至140億人民幣。同時公司積極降杠杆並提升經營效益，公司目前約0.08倍PB估值已基本反映公司的風險，我們給予公司24/25財年0.1X的PB估值，得出目標價6.98港元，維持買入評級。

風險因素

宏觀不確定性、房地產調控政策、租金增長不及預期